A transferência compulsória de títulos de imóveis agora pode ser feita via cartório, como prevê o artigo 11 da lei nº 14.382/22. O trecho havia sido vetado pelo ex-presidente Jair Bolsonaro (PL), ao sancionar a lei em 27 de junho do ano passado, mas o Congresso Nacional derrubou o veto presidencial na véspera do Natal.
A lei 14.382 dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp) e altera e/ou revoga várias leis. Até então, a adjudicação compulsória de imóvel só podia ser feita judicialmente e demorava até 5 anos para conclusão; agora, extrajudicialmente, o procedimento é mais barato e tempo médio pode cair para até 3 meses, a depender do caso.
A adjudicação compulsória pode ser feita em qualquer cartório do país, tendo como documento inicial a elaboração de uma Ata Notarial (feita por tabelião de notas), e quando houver promessa de compra e venda do imóvel e uma das partes dificultar ou impossibilitar a transferência do bem (veja mais abaixo).
Edyanne Frota Cordeiro, vice-presidente da seção do Rio de Janeiro do Colégio Notarial do Brasil (CNB/RJ), diz que o procedimento foi criado para ser mais célere e desafogar o Judiciário. Ele é usado quando a pessoa já pagou pelo imóvel e não consegue ter o título de propriedade (ou seja, não consegue dispor do bem por completo, seja para alugar, vender ou dar como garantia).
“A pessoa tem que começar pelo cartório de notas, fazendo uma Ata Notarial. Esse é um documento onde a pessoa vai comprovar que a outra parte está devedora do título de propriedade — ela pode ser o promitente vendedor (a pessoa que prometeu vender) ou promitente cedente (que envolve os chamados contratos de gaveta)”, explica Cordeiro à Agência Brasil.
Contrato de gaveta é um documento informal de compra e venda de imóveis, que é assinado entre as partes mas não tem registro em cartório de imóveis nem interferências externas de instituições bancárias ou imobiliárias.
Cordeiro diz que a medida pode desafogar milhares de ações que tramitam na Justiça; contribuir para a efetiva regularização fundiária; e solucionar o problema de muitos brasileiros que aguardam até 5 anos para o desfecho de casos envolvendo a transmissão de propriedades já quitadas, mas que o vendedor se recusa ou está impedido de realizar a transferência do imóvel ao comprador.
Ela destaca que, se a pessoa já tiver iniciado uma adjudicação compulsória na Justiça, precisa homologar um pedido de desistência antes, por meio de seu advogado ou defensor público, para que possa iniciar o mesmo processo pela via extrajudicial (no cartório).
Necessidade de provas
A vice-presidente do CNB/RJ também explica que a pessoa terá de provar no cartório, por meio de documentos (como extratos bancários e cópia de transferências ou cheques), que pagou pelo imóvel e que tentou recebê-lo do vendedor (e que a pessoa prometeu passar o bem quando recebesse o valor combinado, mas não o fez).
Cordeiro diz que vários motivos podem explicar a não transferência: porque a pessoa estava ausente, não é encontrada, já morreu ou não quer. “Às vezes, pode ser uma construtora que faliu ou acabou — ou que seus representantes estejam se negando a cumprir o acordo firmado. O importante é que já foi tudo pago e a pessoa não recebeu a escritura definitiva” (o título de propriedade para registrar no cartório).
Pode ocorrer também a situação em que a pessoa já pagou o imóvel, mas não quitou o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) — que deve ser pago quando um bem é adquirido.”Enquanto não for pago o imposto, não pode registrar o imóvel”.
Papel do cartório
Cabe ao cartório de notas dar todo o preparo jurídico ao cliente (preparar o documento e juntar as provas de que a pessoa pagou o preço estabelecido) e colocar todas as informações em uma ata notarial, que será enviada para o registro de imóveis competente.
O registro precisa ser da área onde o imóvel está situado (não pode ser feito em outra cidade, por exemplo). Se estiver tudo em ordem, a escritura poderá ser feita em uma semana. O valor do serviço feito pelo cartório depende do preço do imóvel.
O presidente do CNB/RJ, José Renato Villarnovo, diz que muitas cidades — principalmente as do interior — enfrentam problemas com imóveis que estão irregulares há anos, por diversos motivos, e que a medida pode “solucionar a regularização de milhares de propriedades urbanas e rurais”. “O procedimento na via extrajudicial se torna menos custoso que uma ação judicial e desafoga o Judiciário”.
O que deve constar na Ata Notarial
Na Ata Notarial deverão constar:
- a identificação do imóvel;
- o nome e a qualificação do comprador (ou de seus sucessores que constam no contrato);
- a prova do pagamento;
- e a prova de que o vendedor não cumpriu a obrigação de entregar o título de propriedade.
Além de garantir a autenticidade dos documentos, a ata notarial poderá atestar:
- a disponibilidade ou indisponibilidade do bem;
- a quitação do negócio jurídico, mediante a apresentação ao tabelião de diversos documentos (tais como declaração de Imposto de Renda, e-mails e mensagens entre as partes) que comprovem o recebimento pelo vendedor;
- e extratos bancários e outros fatos que não estejam demonstrados por documentos.
As mensagens trocadas entre as partes podem comprovar as tentativas para obter a escritura definitiva e e a eventual recusa do vendedor em outorgá-la.
(Com informações da Agência Brasil)