As negociações de uma propriedade podem ser complicadas para uma pessoa leiga no assunto e costumam gerar mais dúvidas no contrato. Bancos públicos podem tomar imóveis que estão em débito, o que representa um risco para o proprietário. Sobre isso, o advogado Apoena Machado explica sobre dívidas de imóveis que podem ser leiloados.
O Sistema Financeiro Habitacional brasileiro, desde 1966, permite aos bancos públicos, em maior volume à Caixa Econômica Federal (Caixa), fazer a execução do contrato de imóveis e a cobrança do devedor inadimplente de forma extrajudicial. "Desde 1991 para cá evoluiu o número de pessoas que retomaram seus imóveis de forma extrajudicialmente. Um mutuário em São Paulo não recebeu a notificação habitual, não teve um prazo de pagamento e perdeu seu imóvel. Esse tema é uma circunstância real e delicada para os mutuários", explica.
O envio das cobranças por parte dos bancos ocorre, geralmente, após três meses de atraso da dívida. "Os consumidores devem receber as notificações e comunicações dos leilões em tempo hábil para que ele regularize o débito. O prazo de pagamento até diminuiu de 20 dias para 15 dias", atenta o advogado.
Segundo o advogado, no caso do imóvel ser um apartamento em um condomínio, os bancos consideram entregue a notificação ao porteiro do prédio, o que é um erro. "A constitucionalidade declara no Art. 27 que o mutuário deve receber pessoalmente a carta de notificação. O porteiro recebendo essa notificação, não fica claro da presunção desse recebimento, e isso é um risco muito maior. Há situações que proprietário pode estar de férias, viajando, isso vulnerabiliza o consumidor", observa.
Nessa situação da Lei de alienação fiduciária, que é uma espécie contratual destinada à compra e venda de bens imóveis ou de bens móveis, também se enquadram além de habitação comercial, os residenciais. A lei prevê que o bem deve ser em torno de 60% do valor do contrato, e que não sendo pago, o credor pode perseguir outros bens do devedor.
Se alguém atrasa as prestações do programa Minha Casa, Minha Vida, também pode receber notificações e perder a moradia. "Todos os contratos do Minha Casa, Minha Vida, que é subsídio para aquisição da primeira moradia, são pelo critério de alienação fiduciária. Ele pode receber essa notificação pelos Correios ou por um oficial em cartórios, e em algumas fases do procedimento até por e-mail", avisa o advogado.
(Re) negociação.
Em caso de leilões dos imóveis, o consumidor pode reverter a situação. "O mutuário deve ter muita atenção com seu período de inadimplência e procurar o banco ou o agente financeiro e tentar fazer a renegociação do débito, se não concordar com os critérios do banco, buscar o Judiciário, um advogado ou defensor público para fazer o pedido de revisão das cláusulas e retomar o equilíbrio contratual que for perdido entre prestação e renda, evitando a perda da propriedade ou imóvel", finaliza. (V.P.)