Em leil?o, im?vel pode sair por um ter?o do valor de mercado
Apartamento de tr?s quartos em bairro nobre de SP tem lance m?nimo de R$ 141 mil.
Comprador, por?m, deve ter cuidado com d?vidas, pend?ncias judiciais e estado do im?vel.
Fernando Scheller
Um apartamento de tr?s quartos, duas vagas de garagem e mais de cem metros quadrados de ?rea no bairro Perdizes, regi?o nobre de S?o Paulo, tem lance m?nimo de R$ 141 mil ? vista no leil?o que o Banco Ita? promove neste s?bado (12) por meio de um leiloeiro independente.
Segundo a Imobili?ria Lello, caso a venda saia pelo lance m?nimo, o comprador pode pagar valor correspondente a um ter?o de um apartamento equivalente no mesmo bairro, cujo pre?o varia hoje R$ 320 mil e R$ 420 mil.
"Barganhas" como essa s?o comuns no mercado de leil?es de im?veis - geralmente apartamentos, casas e conjuntos comerciais que s?o tomados dos donos por falta de pagamento das presta?es.
O valor ? especialmente baixo quando o im?vel ? como no caso do apartamento acima ? est? ocupado. E as boas ofertas n?o se restringem a S?o Paulo: em Curitiba, um apartamento de tr?s quartos em um bairro de classe m?dia alta, ?gua Verde, tem lance m?nimo de R$ 94 mil em outro leil?o.
Entretanto, antes de entrar ?de cabe?a? no mercado de leil?es, h? alguns cuidados a serem tomados. O primeiro deles, de acordo com quem trabalha diretamente nesse setor, ? ler bem o edital. L?, pelo menos em um cen?rio ideal, estar?o todas as informa?es sobre o im?vel: se ele est? ocupado ou desocupado, quais s?o as d?vidas ? de IPTU e condom?nio, por exemplo ? e tamb?m pend?ncias judiciais relativos ao bem.
De acordo com o assessor de leil?es Andr? Uniga, da Vardana Leil?es, de Curitiba, os bancos geralmente contratam engenheiros civis para fazer uma avalia??o do estado do im?vel. Os que v?o a leil?o, diz ele, geralmente est?o mais deteriorados do que os vendidos por imobili?rias. ?Para tudo, at? os furos na parede, existe uma tabela que vai determinar o valor ?x? pelo qual o im?vel pode ser vendido em leil?o?, explica.
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Quem paga as d?vidas
Quanto ?s d?vidas anteriores ao leil?o, tudo depende do edital. Em uma venda do Banco Real, por exemplo, o banco ressaltou no edital que arcaria com os d?bitos anteriores ? venda. Mas a Vardana Leil?es fez recentemente um leil?o para o Ita? em que todas as d?vidas ficaram sob responsabilidade do novo dono. ?Se for um valor significativo, o banco pode considerar este valor na avalia??o e fazer uma dedu??o?, ressalta Uniga.
Quanto mais complica?es, explica o assessor da Vardana Leil?es, mais barato o im?vel. Por isso, muita gente prefere comprar im?veis ocupados. Na disputa por im?veis ocupados, diz ele, o comprador individual tem que concorrer com imobili?rias, que compram apartamentos, casas, terrenos e conjuntos comerciais para revend?-los mais tarde, ap?s a solu??o de pend?ncias, a pre?os maiores.
Uniga diz que, na maioria das vezes, os im?veis em que o pre?o do leil?o est? muito abaixo do praticado pelo mercado n?o saem pelo pre?o m?nimo. Dependendo da localiza??o e do edif?cio, o pre?o pode acabar ficando muito parecido com o valor real do bem. Nesses casos, dependendo da quantidade de d?vidas do apartamento ou casa, a compra em leil?o pode n?o valer a pena. Para o assessor de leil?es, ? preciso ?sorte? para comprar um im?vel pre?o pelo lance inicial.
Caixa
A Caixa Econ?mica Federal mant?m em seu site uma lista de im?veis dispon?veis para venda em leil?o. A busca pode ser feita por cidade e por tipo de bem. A Caixa informa tamb?m que, nos leil?es da institui??o, todas as d?vidas referentes aos im?veis leiloados ? IPTU, condom?nio, ?gua e luz ? s?o de responsabilidade do comprador.
Segundo a assessoria de imprensa do banco, geralmente s?o crit?rios t?cnicos que determinam a avalia??o de casas e apartamentos, especialmente no caso de im?veis financiados pelo Sistema Financeiro da Habita??o (SFH). Em outros casos, diz a institui??o, o im?vel pode ir a leil?o pelo valor da d?vida, que poder? ser inferior ao valor do im?vel.
Cuidados
O advogado Roberto Wilson Renault Pinto, s?cio respons?vel pelo setor imobili?rio do escrit?rio Felsberg e Associados, disse ao G1 que o banco tem a obriga??o de incluir no edital todos os d?bitos e pend?ncias referentes ao im?vel. Segundo ele, cerca de 70% dos im?veis que v?o a leil?o t?m algum tipo de problema jur?dico.
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Caso o banco conceda pouco tempo entre a compra em leil?o e a formaliza??o da escritura da casa ou apartamento, ele aconselha que o comprador busque ajuda jur?dica para n?o deixar escapar nenhum problema referente ao bem adquirido. No caso espec?fico da Caixa, por?m, o cliente tem um prazo para desistir do neg?cio, bastando apenas preencher um termo fornecido pelo banco.
Para im?veis ocupados, explica Renault Pinto, ? necess?rio que o novo propriet?rio entre na Justi?a. O advogado explica que, como o novo dono j? pagou pelo im?vel, geralmente n?o h? muitos problemas em conseguir a reintegra??o de posse ? o comprador s? precisa ter paci?ncia. ?O problema ? a lerdeza por parte da Justi?a dos estados?, ressalta.