Pagamento à vista, financiamento, consórcio, cooperativa habitacional, leilão: qual a melhor forma de se comprar um imóvel? Num primeiro momento, é natural que se pense apenas no custo financeiro de cada situação. Especialistas consultados, no entanto, citam outros aspectos que devem ser considerados antes da decisão.
Considerando apenas o preço, a compra à vista será sempre mais interessante. Ela evita que o consumidor pague juros e ainda permite que ele consiga desconto no valor total.
É difícil ter todo o dinheiro disponível. Mas, mesmo que seja o caso, essa opção nem sempre é a mais adequada. Pode ser um problema, por exemplo, se o consumidor usar todo o dinheiro que tem e depois passar apuros para mobiliar a casa nova e pagar taxas de cartório (que chegam a equivaler a 4% do valor do imóvel).
"Se o consumidor tem uma reserva razoável de dinheiro, a compra à vista é sempre uma boa opção. Se ele esgotar toda a reserva com a compra, pode não ser", diz Michael Viriato, professor de finanças dos Insper.
Em vez de raspar toda a poupança e todos os investimentos, o ideal é guardar um pouco de dinheiro para as despesas extras relacionadas ao próprio imóvel e para emergências, como problemas de saúde.
Juros de financiamento caíram, mas é preciso dar entrada
Para a maioria, que faz financiamento, a redução da Selic, a taxa básica de juros da economia, aumentou a atratividade desse tipo de negócio, uma vez que fez com que as taxas dos financiamentos imobiliários também caíssem.
Hoje, é possível financiar uma casa ou apartamento de menos de R$ 500 mil com taxas que partem de 7,8% ao ano na Caixa Econômica Federal, por exemplo. O aumento no prazo de financiamento para até 35 anos também tem beneficiado os consumidores.
Mais uma vez, porém, todos esses aspectos positivos podem ser colocados a perder se o consumidor não se planejar, até porque os bancos costumam exigir pelo menos 20% de entrada. É preciso, também, considerar o impacto do valor da parcela no orçamento nos meses seguintes.
O vice-presidente do Instituto Brasileiro dos Executivos de Finanças (Ibef), Luiz Calado, sugere que o consumidor faça uma espécie de test-drive, guardando, por um ou dois meses, o valor equivalente ao da prestação. A ideia é ver se o orçamento não fica apertado demais sem aquele dinheiro em caixa.
Outra desvantagem do financiamento é o custo. Apesar da queda dos juros, eles ainda são altos. Segundo o vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel de Oliveira, em 35 anos o valor final pago pelo imóvel pode sair até 300% maior do que o valor inicial.
Preço é atrativo do consórcio; desvantagem é o prazo
Quem não dispõe de dinheiro para dar uma entrada tem outras opções, como o consórcio. Essa modalidade de compra, porém, só é adequada para quem também não tem pressa, já que o consumidor precisará esperar ser sorteado para poder se mudar.
"O consórcio não tem juros, mas paga outras taxas, como as de administração e de adesão. Ainda assim, do ponto de vista meramente financeiro, é uma boa opção", afirma Miguel de Oliveira, da Anefac.
Se a ideia for dar um lance para aumentar as chances de colocar a mão no imóvel mais cedo, será necessário guardar bastante dinheiro antes. "Normalmente é possível ser vencedor de um lance com 40% a 45% do valor da carta de crédito", diz Oliveira.
Cooperativas e leilões apresentam riscos
Cooperativas habitacionais, de maneira geral, não são bem vistas pelos especialistas. Podem oferecer uma vantagem financeira, mas embutem muitos riscos. A inadimplência dos participantes pode resultar no atraso da obra.
Outra opção para quem procura preço baixo é comprar imóvel por meio de leilão. O arrematante pode conseguir pagar até 30% menos do que o valor de mercado.
Se alguém estiver morando no imóvel, caberá ao comprador entrar com ação para pedir a desocupação, o que é uma desvantagem dessa modalidade de compra.
Imóveis: prós e contras das opções de compra
À VISTA - É a melhor forma de se comprar o imóvel, porque o consumidor foge dos juros e tem condições de conseguir um bom desconto. Mas é preciso se planejar. Quem usa todo o dinheiro que tem fica sem reservas para emergências.
FINANCIAMENTO - Uma das vantagens do financiamento é que a compra pode ser paga em até 35 anos e o consumidor pode se mudar imediatamente. As desvantagens é que é preciso fazer uma reserva financeira para dar uma entrada de pelo menos 20%, e os juros podem fazer o valor final ser até 300% maior.
CONSÓRCIO - Em termos financeiros, o consórcio tende a ser mais vantajoso do que o financiamento, apesar de o consumidor ter de pagar algumas taxas. O problema, porém, é ter de esperar ser sorteado ou juntar dinheiro para dar o lance.
COOPERATIVA - O custo da compra de um imóvel por cooperativa tende a ser mais baixo na comparação com um financiamento, por exemplo. Mas essa modalidade esconde riscos: a inadimplência dos consumidores pode atrasar a obra.
LEILÃO - O preço é o atrativo dos leilões: o imóvel pode sair por até 30% menos do que o valor de mercado. O imóvel arrematado, porém, pode ter morador, e será preciso entrar com ação na Justiça para que ele saia.