Como nem todo mundo que compra ou vende um imóvel é advogado, muita gente não sabe exatamente o que deve constar em um contrato que rege esse tipo de transação. O documento deve ser bem elaborado, ter cláusulas claras, não dar margem para leituras ambíguas e precisa ser concebido de acordo com as particularidades de cada transação.
O problema é que, em muitos casos, compradores e vendedores recorrem a contratos padrão feitos pelas imobiliárias, que nem sempre contemplam as necessidades de cada parte. "O contrato é algo indissociável e complexo. Cada documento deve ser único, assim como cada imóvel tem sua particularidade. O que vale para um não pode valer para outro", explica o advogado Sérgio Corazza, especialista em direito contratual do escritório Corazza, Sebenelo e Mohr Advogados Associados, de Porto Alegre.
Corazza conta que um de seus clientes assinou um contrato padrão que não estipulava a data do pagamento. O financiamento do comprador demorou mais de sete meses para sair e, durante todo esse tempo, o vendedor ficou sem respaldo jurídico, já que nenhuma cláusula definia as obrigações do comprador na eventualidade de um atraso. "Nesse caso vale uma cláusula que prevê multa por atraso e, dependendo da situação, até a devolução do imóvel ou a revogação da compra", explica o advogado.
Situações como essa mostram a importância de se fazer um contrato bem elaborado, ajustado às necessidades das partes. Mas como saber se um documento se enquadra nessa descrição? Veja a seguir algumas cláusulas que não podem faltar em um contrato de compra e venda de imóveis.
Qualificação das partes
No contrato deve constar todos os dados pessoais, tanto do vendedor quanto do comprador. Nome, estado civil, nacionalidade, profissão, CPF, RG e endereço completo da residência.
Descrição do imóvel
O advogado recomenda que a descrição no contrato seja idêntica à que aparece na matrícula do imóvel no Cartório de Registro, onde constam informações detalhadas do bem e até dos imóveis do entorno.
Valor
Além do valor exato da venda, o contrato precisa detalhar as condições de pagamento. Se for parcelado, deve constar a data de vencimento de cada parcela. Também é importante indicar como o vendedor vai receber - em dinheiro ou por meio de cheque, transferência bancária, etc - para que o pagamento seja feito sempre como acordado e isso fique devidamente registrado.
Documentação
Vale também acrescentar uma cláusula que obrigue o vendedor a apresentar todo e qualquer documento que comprove sua idoneidade, além de papéis que atestem que o imóvel está livre e não corre o risco de ser arrolado em ações judiciais, como herança e penhora.
Desocupação
Caso o imóvel seja usado e esteja ocupado, é necessário incluir uma cláusula que fixe a data em que proprietário ou inquilinos devem deixá-lo.
Dívidas
O contrato deve deixar claro que qualquer dívida contraída antes da entrega das chaves é de total responsabilidade do vendedor.
Cláusula penal
Esta é uma das cláusulas mais importantes do contrato, pois define as obrigações de cada parte caso alguma cláusula seja descumprida. Ela deve estipular também os valores a serem pagos se isso acontecer.