Desde 2015, com a publicação da Lei 13.240/15, e, mais tarde, da Lei 13.465/17, o governo federal vem indicando sua intenção de aprimorar o desejo liberal de “desestatização” dos imóveis públicos, sob a premissa da economia, e, assim, prevalência do interesse público, porém trazendo aspectos delicados de legalidade e de segurança jurídica para a sociedade.
De acordo com o advogado Apoena Machado, o procedimento de gestão e alienação de imóveis da União ganhou contornos mais concretos com a Lei 14.011, de 10/06/2020, cujo artigo 23-A fora regulamentado pela Portaria n. 19.832/2020, da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União. "O novo texto, em vigor desde 01.10.2020, possibilitou a qualquer pessoa – física ou jurídica – apresentar proposta para aquisição de qualquer bem imóvel da União que não esteja em regime enfitêutico ou cadastrado em ocupação, permitindo à administração pública a utilização do mecanismo de right-to-math, em tradução literal “direito de combinar/contratar”, tão usual na iniciativa privada", explica o advogado.
As normas se aplicam a propostas formuladas sobre bens imóveis da União que, na avaliação da União, não haja interesse que determine a manutenção da propriedade; não seja legalmente caracterizado como terreno de marinha; e não esteja sob regime de ocupação. "A exclusão dos terrenos de marinha tem justificativa antiga, guardando consonância com a legislação, igualmente antiga, que deseja manter as áreas litorâneas sob administração do Governo Federal, para defesa estratégica do país, em casos de guerra. E, quanto à exclusão daqueles que estejam em regime de ocupação, a norma buscou assegurar estabilidade jurídica para seus ocupantes regulares, devidamente consentidos pela União, e que pagam, anualmente, os foros pelo uso da área.
Fora as áreas restritas, todas os demais bens imóveis da união podem ser adquiridos através de uma sistemática iniciada pelo próprio interessado, através do envio de “proposta de aquisição de imóvel da união”, disponível em https://imoveis2.economia.gov.br/Interesse.aspx.
A dinâmica será através de licitação por concorrência pública, com a divulgação do edital, permitindo a qualquer interessado concorrer pelo imóvel, via prestação de caução, estando assegurado ao proponente inicial, que custeou o laudo de avaliação, o seu direito de preferência para aquisição, em igualdade de condições com o vencedor, em até 30 minutos contados da divulgação do resultado da concorrência pela comissão permanente de licitação.
Para o advogado Apoena Machado, a proposição legislativa em tela consiste em significativo avanço legislativo num cenário de legislação obsoleta, cuja realidade da gestão dos imóveis da União impõe uma reflexão necessária, e urgente. "O contraponto em tela se insere na análise dos elementos de identificação das áreas da União, cujo cadastramento dos ocupantes dessas áreas demanda uma atividade das superintendências estaduais, e cuja demanda se mostra, na prática, desproporcional aos seus quadros de servidores, por melhores e eficientes que sejam", destaca o advogado.
Pela nova legislação, estão excluídas da hipótese de venda as áreas cadastradas pelo Serviço do Patrimônio da União e que estejam regularmente ocupadas por particulares. Contudo, antes das áreas serem cadastrada, e, assim, serem passíveis de regularização da ocupação pelos particulares, estas precisam ser demarcadas, e, no Piauí, por exemplo, este trabalho fora iniciado, na área litorânea, ainda ano 2000, por iniciativa do Ministério Público Federal, e estende-se, com homologações parciais, ao longo de 20 anos, sem conclusão.
"Assim, as áreas de ocupação regular são incomparavelmente menores do que aquelas ocupadas, e que, nesse momento, não estão cadastradas, nem, tampouco, com ocupação regularizada, cujos processos estão em trâmite, ou mesmo nunca foram propostos, no mais das vezes, pela absoluta falta de acesso da população mais carente, ribeirinha, praiana e excluída do sistema.
A essa grande parcela de pessoas, aos investidores que desejam fomentar o turismo, ao pescador, ao trabalhador rural de área ribeirinha, enfim, à sociedade, como um todo, que, na data de início de vigência da Portaria n. 19.832/2020, em 01.10.2020, ainda não esteja com sua ocupação regular, o novo regramento não assegura nada, nem mesmo a preferência, portanto, esse ocupante, não existe", alerta Apoena.
Para o advogado, o acerto do avanço legislativo não convive com a realidade das áreas da União do Piauí, que, reflete a situação de muitos estados do país, cuja atenção, certamente, vindica atividades antecedentes, focadas na estruturação do Serviço do Patrimônio da União para possibilitar a demarcação e o cadastramento dos ocupantes, enquanto premissas que assegurem dignidade à pessoa humana, à valorização do trabalho e à justiça social.